Miércoles, 6 de agosto de 2025, por la Licda. Angela Pérez Valenzuela
La informalidad en los inmuebles y sus consecuencias en la seguridad jurídica
Santo Domingo, R.D.- La regularización de inmuebles es el proceso legal mediante el cual una persona, comunidad o institución obtiene el reconocimiento formal del derecho de propiedad sobre un inmueble (solar, casa, finca, etc.), logrando que dicho derecho esté registrado y protegido legalmente en el sistema de Registro Inmobiliario.
Esto implica saneamiento (cuando no existe título previo), deslinde (cuando hay que individualizar la parcela) y registro del título en la Jurisdicción Inmobiliaria. Regularizar significa salir de la informalidad y tener una propiedad con seguridad jurídica.
La Jurisdicción Inmobiliaria es el órgano especializado del Poder Judicial dominicano, encargado de organizar, depurar, registrar y proteger legalmente todos los derechos reales sobre inmuebles. Fue creada por la Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario y se compone de tres grandes áreas:
- Dirección Nacional de Mensuras Catastrales (DNMC): aprueba planos de mensura, deslindes, subdivisiones, etc.
- Tribunales de Tierras: resuelven conflictos de propiedad y conocen casos como saneamientos, deslindes contenciosos, etc.
- Registro de Títulos: inscribe los derechos de propiedad y emite certificados de títulos definitivos.
Ahora, podemos entender que el rol principal de la Jurisdicción Inmobiliaria es garantizar la seguridad jurídica inmobiliaria, protegiendo a los propietarios frente a terceros.
¿Por qué es importante este tema en la República Dominicana?
Porque gran parte del territorio nacional aún carece de títulos formalizados. Las propiedades no registradas no pueden ser vendidas legalmente ni usadas como garantía ante los bancos, solo por la falta de regularización, lo que genera conflictos, inseguridad jurídica y pobreza estructural. Debemos tener claro, que la Jurisdicción Inmobiliaria juega un papel clave para combatir la informalidad en la tenencia de la tierra.
En la República Dominicana existe la problemática de la doble venta de inmuebles, que se produce cuando un mismo inmueble es vendido a dos o más personas, en diferentes momentos o incluso de forma simultánea, a través de contratos privados o escrituras falsas. Las causas comunes son: la falta de verificación en el Registro de Títulos, la complicidad de notarios o intermediarios inescrupulosos, propietarios con intenciones fraudulentas y la ausencia de vigilancia estatal en la transacción.
Las consecuencias incluyen litigios prolongados, anulación de compraventas y pérdidas económicas importantes para las víctimas. Lo positivo, es que existen mecanismos de prevención, como verificar el estado legal del inmueble en la Jurisdicción Inmobiliaria, solicitar un certificado de estado jurídico del inmueble actualizado y formalizar la transacción con un abogado de confianza mediante escritura pública.
La regularización de inmuebles ayuda a los ciudadanos a tener seguridad jurídica sobre su propiedad. De esa forma, no hay dudas ni riesgos de que otro reclame su terreno o vivienda, porque el título registrado es la prueba legal definitiva de propiedad. Esto le permite vender, heredar o donar legalmente. De esta manera, queda claro que solo los inmuebles registrados pueden ser vendidos con garantía.
También se pueden hacer donaciones, particiones, herencias y otros actos legales con validez plena. Además, se facilita el acceso a préstamos y créditos, ya que los bancos solo aceptan como garantías los inmuebles con títulos regularizados. Esto permite al ciudadano emprender, mejorar su vivienda o financiar estudios.
La Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario constituye el fundamento legal del sistema de regularización inmobiliaria en la República Dominicana. Esta normativa establece un sistema especializado, técnico y judicial, destinado a garantizar la seguridad jurídica de los derechos reales inmobiliarios. En consonancia con este marco normativo, el ordenamiento jurídico dominicano también ha desarrollado criterios jurisprudenciales que orientan la actuación de los jueces en los procesos relacionados con el registro y la propiedad inmobiliaria.
Para que el proceso de regularización de inmuebles en la República Dominicana tenga un efecto real, justo y duradero en beneficio del ciudadano, no basta con establecer una estructura registral eficiente; también es fundamental que el sistema judicial actúe con equidad y proporcionalidad al momento de resolver los conflictos que surgen en torno a la propiedad inmobiliaria.
En ese contexto, la Ley núm. 108-05 sobre Registro Inmobiliario no solo organiza la Jurisdicción Inmobiliaria, sino que también garantiza la validez legal del derecho de propiedad mediante principios como el de legalidad, especialidad y fe pública registral. Esto permite al ciudadano obtener un título que protege su inversión, brinda seguridad jurídica y le permite acceder a créditos, herencias y ventas legítimas.
Sin embargo, cuando surgen controversias por ocupaciones indebidas, errores registrales, daños materiales o desalojos injustificados, es esencial que la respuesta del sistema judicial sea justa y moderada, tanto en la declaración de derechos como en la valoración de los daños causados. En ese sentido, la Sentencia núm. SCJ-TS-23-0388, de fecha 28 de abril de 2023, refuerza un criterio importante para estos casos.
Para concluir, podemos decir que no hay desarrollo urbano ni económico sostenible sin seguridad jurídica en la tenencia de la tierra. La Jurisdicción Inmobiliaria no solo registra terrenos, sino que asegura el derecho a la propiedad, base del progreso de cualquier nación.
La regularización inmobiliaria no solo otorga un documento, sino que dignifica al ciudadano, protege su inversión y fortalece el desarrollo económico y urbano del país. La Jurisdicción Inmobiliaria es el garante de este proceso, asegurando que el derecho de propiedad sea real, legal y oponible frente a todos.
La regularización convierte una simple posesión en un derecho reconocido por el Estado. Y la Jurisdicción Inmobiliaria es el camino legal para lograrlo.
La Ley 108-05 y la jurisprudencia de la Suprema Corte de Justicia son dos pilares que sostienen la justicia en materia inmobiliaria dominicana: una organiza el sistema de registro; la otra, modera el poder judicial para que la solución de los conflictos sea justa, proporcional y razonable.
La autora es abogada del proyecto Asistencia Jurídica Solidaria de INSAPROMA.
Licda. Angela Pérez Valenzuela
