Miércoles, 20 de agosto de 2025, por la Licda. Angela Pérez Valenzuela
Marco legal que establece el régimen de propiedad condominio en la República Dominicana
Santo Domingo, R.D. – Un condominio es un régimen de propiedad donde cada propietario tiene un derecho exclusivo sobre una parte privada (por ejemplo, su apartamento, oficina o local), todos los propietarios comparten en común ciertas áreas y bienes (escaleras, ascensor, jardín, pasillos, garita de seguridad, piscina, etc.), un condominio combina propiedad privada más copropiedad.
Antes de la Ley 108-05 muchos condominios se organizaban sin inscripción formal en el Registro de Títulos, los propietarios tenían actas notariales o contratos privados, pero no un Certificado de Título individual. Esto dificultaba cobrar las cuotas comunes, ejecutar embargos por impago o incluso vender/hipotecar una unidad con plena seguridad jurídica como podemos entender también los conflictos se resolvían casi siempre en la justicia civil ordinaria, con procesos largos y muchas veces ineficaces.
La Ley 5038 de 1958 sobre Condominios fue la primera en introducir el régimen de propiedad horizontal en el país, permitió que en un mismo edificio o terreno varias personas fueran dueñas de unidades privadas (apartamentos, locales, oficinas) y, al mismo tiempo, copropietarias de las áreas comunes (pasillos, escaleras, parqueos, jardines, etc.). Estableció reglas básicas sobre cuotas de mantenimiento, administración y derechos de los propietarios. Sin embargo, con el paso del tiempo quedó limitada, porque muchos condominios funcionaban sin registro formal, lo que generaba inseguridad jurídica.
La ley dominicana que lo regula es la Ley 5038 de 1958 sobre Condominios, modificada y reforzada por la Ley 108-05 sobre Registro Inmobiliario (2005), modernizó el sistema inmobiliario dominicano y reformó la Ley 5038 e introdujo el registro obligatorio para constituir un condominio. El régimen de condominio solo existe si se inscribe en el Registro de Títulos y cada unidad recibe un Certificado de Título individual.
También reforzó la protección del consorcio de propietarios, reconociendo: el bloqueo registral sobre áreas comunes (no se pueden vender ni hipotecar sin autorización), el privilegio inmobiliario sobre las cuotas de mantenimiento impagas (el condominio puede reclamar incluso antes que un banco) y trasladó los conflictos a la Jurisdicción Inmobiliaria, que es especializada y más ágil que la justicia civil ordinaria.
La Ley 5038 fue pionera, pero con el tiempo quedó anticuada frente al crecimiento urbano y la complejidad de los proyectos inmobiliarios. No regulaba adecuadamente la inscripción registral, lo que dejaba muchos condominios en la informalidad. Además, carecía de mecanismos eficaces para resolver conflictos de administración, cobro de cuotas y protección de áreas comunes.
Antes del 2005, muchos apartamentos o locales no tenían Certificado de Título individual. Los compradores se encontraban con contratos privados o “actas notariales” que no ofrecían verdaderas garantías, esto a su vez afectaban tanto a propietarios como a bancos e inversionistas, porque no había certeza sobre la propiedad.
Con la nueva ley de condominio solo existe si se registra formalmente, lo que otorga fuerza legal al reglamento interno y protege las áreas comunes mediante bloqueo registral, también reconoce el privilegio inmobiliario a favor del consorcio en caso de impago de cuotas.
A partir de los años 90 y 2000, la República Dominicana experimentó un boom de la construcción vertical (torres residenciales, plazas comerciales, complejos turísticos), para esto era necesario un marco legal moderno, porque así tendría garantía y seguridad en las transacciones, como también protección a inversionistas nacionales y extranjeros, y regular proyectos de gran escala como resorts, marinas y urbanizaciones cerradas.
En la sentencia del 10 de noviembre del 1999 sobre el Condominio Puerto Laguna II, cuya constitución y registro de títulos de propiedad fueron impugnados. Los propietarios reclamaban la validez de sus títulos y la constitución del condominio, mientras que la Corte debía determinar si estos actos cumplían con los requisitos legales establecidos para desarrollos inmobiliarios y condominios en la República Dominicana.
La Suprema Corte de Justicia declaró nula la constitución del condominio por la falta de autorización formal, específicamente, la no aprobación de los planos del proyecto. Además, anuló los registros de títulos de propiedad emitidos de manera irregular, protegiendo de esta manera la seguridad jurídica de la propiedad.
Fundamentos legales utilizados para tomar la decisión: la Ley 5038 sobre Condominios y Propiedad Horizontal, que establece que la constitución de un condominio requiere cumplir con ciertos requisitos legales, entre ellos la aprobación de planos y permisos municipales o institucionales correspondientes. Garantiza la legalidad de los registros y la transparencia de propiedad, también la normativa de urbanización, que es la que regula la planificación de proyectos inmobiliarios, asegurando que estos cumplan con las disposiciones urbanísticas y ambientales antes de su ejecución.
Aquí traigo a colación otra sentencia donde un condómino modificó el uso de su unidad dentro del condominio sin la autorización de la asamblea de condóminos ni el cumplimiento de las formalidades establecidas en el reglamento interno, esto generó conflicto con los demás copropietarios, quienes reclamaron la nulidad de dicha actuación.
La Suprema Corte de Justicia ratificó que el derecho de propiedad no es absoluto, ya que en el régimen de condominio los copropietarios deben someterse a las reglas de la Ley 5038-58 y al reglamento interno aprobado. Se concluyó que ningún condómino puede alterar el destino o uso de su unidad privativa sin la aprobación expresa de la asamblea.
Como esta sentencia es del 11 de abril del 2018, los fundamentos jurídicos aplicados son: Ley 5038-58 sobre Condominios y Propiedad Horizontal en los artículos 7 y 8: el reglamento de condominio es obligatorio para todos los copropietarios; artículo 10: ningún condómino puede variar el destino de su unidad sin consentimiento de la asamblea, también la Ley 108-05 y su Reglamento de los Tribunales de Jurisdicción Inmobiliaria (art. 101), que establece que el reglamento interno del condominio es vinculante y su violación da lugar a sanciones por ende reconoce la facultad de la Jurisdicción Inmobiliaria para dirimir conflictos de condominios.
Finalmente, el registro obligatorio de condominios impuesto por la Ley 108-05 representa un salto cualitativo en la protección de los consorcios de propietarios, allí donde antes reinaba la informalidad, la norma introduce la seguridad jurídica, mecanismos efectivos de cobros y administración, protección de las áreas comunes y un acceso más eficiente a la justicia.
En definitiva, la ley equilibra el interés individual con el colectivo, fortaleciendo al consorcio como verdadero sujeto protegido por el ordenamiento inmobiliario, reconociendo que la Ley 5038 creó la base legal de los condominios, pero fue la Ley 108-05 la que le dio verdadera fuerza práctica al exigir el registro y al brindar mayor protección a la comunidad de propietarios.
La nueva ley (108-05) se creó para modernizar el régimen de condominios, garantizar seguridad jurídica, reducir la informalidad y fortalecer la protección de los propietarios dentro de un sistema registral sólido y confiable.
Estas sentencias evidencian cómo la jurisprudencia dominicana ha ido fortaleciendo la estructura legal de los condominios, validando la obligatoriedad del registro, la observancia del reglamento interno, el cumplimiento de cuotas, la protección de áreas comunes y la representación formal válida del condominio. Constituyen ejemplos claros de cómo la Ley 108-05 ha sido aplicada en defensa del consorcio y el régimen formal.
En la primera sentencia de la Suprema Corte de Justicia, al declarar nula la constitución del Condominio Puerto Laguna II y los registros de títulos emitidos irregularmente, reafirmó que la constitución de un condominio exige el cumplimiento estricto de los requisitos legales y urbanísticos establecidos por la Ley 5038-58 y la normativa vigente. Este fallo consolida el principio de seguridad jurídica en la propiedad inmobiliaria, evitando que los desarrollos inmobiliarios se formalicen sin la debida autorización oficial. Asimismo, garantiza que los derechos de los propietarios y adquirentes solo estén protegidos cuando los proyectos cumplen con las exigencias legales, fortaleciendo la confianza en el sistema registral dominicano.
En la segunda sentencia del 2018, la Suprema Corte de Justicia dejó establecido que, dentro del régimen de condominio, el derecho de propiedad no es absoluto, sino que se encuentra limitado por la primera Ley 5038-58, como también por la segunda Ley 108-05 y el reglamento interno del condominio. En consecuencia, un condómino no puede modificar el uso de su unidad privativa sin la aprobación de la asamblea, pues ello afectaría la finalidad del inmueble y la convivencia armónica. Este fallo reafirma la primacía del interés colectivo sobre el individual, consolidando la autoridad de la asamblea de condóminos y fortaleciendo la seguridad jurídica en las relaciones de copropiedad.
LICDA. ANGELA PEREZ VALENZUELA
Abogada del proyecto Asistencia Jurídica Solidaria de INSAPROMA
